我的古代　我好想妳～╭(′▽`)╭(′▽`)╯

看過幾個預售屋的和成屋的付款方式，其實有些不一樣，而大樓和透天的付款方式又不一樣！
來分享這次換屋時，透天預售屋的付款期程及付款方式。

購買新成屋時，因為結構大體都完成好了，自備金通常一次就需要拿出2~3成，
首購族群/要自備投款的購屋族群/沒有長輩協助的族群，付款壓力會感覺比較大!

『新成屋』：一般來講，從下訂到交屋的基本流程的情況好多，但比較建議的流程如下：
看屋→(合約至少有5天審閱期)→下訂(一般來講是10萬，或總價1~2%)→簽約(付簽約款約總價8~10%)→
→銀行鑑價完成通知屋主→銀行對保→代書通知銀行過戶(報稅、用印、完稅)→驗屋(如無重大缺失)→
銀行取得同意撥款給建商→複驗完成→交屋款。

『預售屋』：一般來講，從下訂、開工到交屋的基本流程如下：
看屋→(合約至少有5天審閱期)→下訂(一般來講是10萬，或總價1~2%)→簽約(付簽約款約總價4~6%)→開工→階段工程款→
使用執照→建商通知銀行鑑價→銀行鑑價完成→銀行對保、報稅、用印、完稅→代書通知銀行過戶→驗屋(如無重大缺失)→
銀行詢問是否同意撥款→同意撥款→複驗→複驗完成→交屋保留款（房屋總價的5%）

※對保：辦理銀行貸款，貸款核準後到撥款前最後一個流程。
　　　　到銀行簽借據等動作及確認要借款的金額、貸款的年限、利率等…稱「對保」。目的是要確認簽署人是否為本人～
　　　　另外，撥款同意書也是此時銀行會請我們簽的~
※報稅：申報土地增值稅、房屋稅、契稅及印花。土增稅分為一般和自用2種，稅單核發需7~21天；
　　　　契稅則依當年度的房屋現值6%做計算。
※用印：此時雙方需配合用印及繳交報稅及過戶相關資料。
※完稅：於稅單核發後，賣方負擔土地增值稅及房屋稅、買方負擔契稅及印花稅。
※過戶前要繳清貸款不足的自備款
※交屋：過戶後核貸以塗銷賣方抵押權，此時雙方需配合點交房屋、鑰匙。

以我們目前換屋要付款的期款，大約分至以下共計13期：


第一期款，是簽約金...
Q：為什麼不是訂金？所以訂金可以不收嗎？
A：因為我們注意/與建商接洽這個案子已經超過1年了，所以下訂和簽約同時進行！
 　  另外，有些規模較大的建商，在訂金部份是可以談的，如果臨時手頭較緊的朋友可以爭取看看！

其他較特別的像～
第十一期款-完成整體建築工程款：要通知地政士換約為「成屋買賣契約」，及約定用印、完稅等日期，
　　　　　　　　　　　　　　　 並進行過戶及銀行貸款設定。

由第一至第十一期款，現金共計需要300萬；第十二及十三期款其實整體來說就是餘款~
第十二期是銀行貸款的金額，大多餘款自備的現金越多，需要貸款的金額就越少！
第十三期款，相當於「交屋保留款」，一般來說是5%，但其實似乎許多建商的交屋款並沒有5%，建議可以跟建商談看看!


Q：是說，預售屋每期付款的間隔時間久嗎？
A：以這次購置的透天案來說，因為戶數不多(9戶)，地基工期約1.5~2個月，
　　各樓層的工期平均約20天左右；上樑後至外牆鷹架拆除，工期約5個月(此階段應該是最久的)
　　全案工期預估18個月就要準備貸款交屋囉，只不過正好遇到梅雨季連續的大暴雨，延至7月初才開工...(原訂5月)
　　所以不要以為買預售屋的房子慢慢蓋，錢慢慢準備就好了～還是多備點比較妥當!

Q：使用執照申請下來需要多久時間？
A：就建商的經驗，通常申請使照到發照，約1.5~4個月的時間，但多數大約2個月內就下來了。

Q：買預售屋，什麼時候可以至銀行申請鑑價？
A：建商申請使用執照時，其實就可以陸續找屬意的銀行進行詢問房貸提供利率和成數，使照核發後，建商會通知銀行進行鑑價。

Q：銀行鑑價完成，多久會撥款？
A：1、銀行鑑價完成（大約15個工作天），會通知建商索取房屋(建物所有權狀)和借款人資料，
　   2、建商接獲銀行訊息，會向借款人索取身分證影本及便章，準備辦理過戶；
　   3、銀行通知借款人，約定時間至銀行辦理對保。
　　4、對保手續完成後，銀行通知建商屋主已對保；建商亦會在此時提供契稅和印花稅繳稅單，
　　　  屋主需先繳納契稅、印花稅，將繳稅收據提供建商辦理過戶，以便進行ㄉ抵押權設定；
　　　  過戶後代書會通知銀行，建商與屋主安排驗屋，驗屋完成銀行會詢問屋主是否撥款予建商，若屋主同意，約2天內撥款。
註：1、以上1-3點，是同一天同步進行；
　　2、如果銀行鑑價完成，若無法貸到原本評估的利率或成數，則會先通知業主考慮少貸些，或選擇其他銀行評估。

Q：對保、用信、完稅、貸款、過戶通常需要多久？
A：通常需要1個半月左右；這部份需要看購屋者在辦理貸款過程中，比較各家銀行貸款花費的時間。

另外，除自備款、房屋貸款外，
房子在過戶的過程中所需繳納的契約稅、印花稅、地政規費、代書費等，建商一般會著收15~20萬左右的現金費用做為暫收款，
扣除以上各項款項後，會有詳細的明細與買家，交屋時多退少補~

交屋後還有房屋裝璜、電器傢俱都是需要現金的，入住後還要考量每月可能會支出的維護費或管理費...
所以在購屋前一定要詳細斟酌可負擔的能力唷~

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